七回忌を過ぎ、実家の売却を検討し始めたところ、「前面の道が私道だから、通常の売却とは勝手が違う」と知って戸惑った方もいるのではないでしょうか。私道にしか接していない実家は、権利関係の確認が必要になるなど、独特の注意点があります。今回は、七回忌以降という節目に、私道のみの実家をどう見極め、どう判断していくかを、データを交えてお伝えします。
「私道だから売れない」と決めつける必要はありません。まずは、その私道がどのような権利関係になっているのかを確認するところから始めても十分です。
七回忌以降に、実家の前の道について考えるとき
「私道が関係しているなんて、これまで気にしたこともなかった」
実家に住んでいた頃は気にする機会もなかった前面道路の扱いも、売却を検討する段階になって初めて、私道であることの意味に気づく方は少なくありません。私道には、所有者本人の単独所有、複数の関係者による共有、持分の細分化などさまざまな形態があります。
七回忌以降という節目は、実家についてようやく本格的に検討を始めるタイミングでもあります。私道の権利関係を確認することは、その最初のステップとして欠かせません。
「私道」と一括りに言っても、実際の状態はケースバイケースです。まずは自分の実家の場合がどのパターンに当てはまるのかを知ることが、不安を減らす第一歩になります。
他の人はどうしているか
「私道が絡む実家を売った人が、他にもいるんだと分かった」
国土交通省の調査で、空き家の賃貸・売却を考えるうえでの課題をたずねた結果です（複数回答）。
| 賃貸・売却を考えるうえでの課題 | 割合 |
|---|---|
| 住宅の傷み | 約41% |
| 借り手・買い手の少なさ | 約38% |
※出典：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」結果のポイント
「借り手・買い手の少なさ」を課題に挙げる所有者は約4割にのぼり、私道のみに接する物件のような条件面の制約がある場合、この課題がより強く表れやすいと考えられます。
似たケースとして、条件の難しい実家をどう手放したかをまとめた事例（【築40年・老朽化】丸亀市の空き家を売るには？売却相場・補助金・手放し方を解説）も、判断の参考になります。
こうした事例では、私道部分の権利関係を先に司法書士や土地家屋調査士に確認していたことが目立ちます。権利関係が整理された状態で買い手に説明できると、話がスムーズに進みやすいようです。
私道のみの実家を放置するリスク
「権利関係がはっきりしないまま、そのままにしておいて大丈夫なのか」
私道の権利関係が不明確なまま放置すると、いざ売却する段階になって、私道の共有者への通行・掘削の承諾取得に時間がかかることがあります。共有者が特定できない、連絡が取れないといった事態になれば、手続きはさらに長引きます。
また、私道部分の共有者にも相続が発生していれば、共有者の数がさらに増え、権利関係の確認そのものが複雑になっていきます。建物の老朽化と、私道の権利関係の複雑化は、同時に進んでいくという点は見落とされがちです。
放置期間が長引くほど、権利関係の確認や承諾取得にかかる時間も増える傾向があります。早めに現状を確認しておくことが、後の手続きの負担を減らすことにつながります。
七回忌以降のタイミングで売却を考えるメリット・デメリット
「私道が絡む実家を、どう進めればいいのか分からない」
七回忌以降のタイミングで売却を考えるメリット
- 私道関連のトラブル解決に慣れた専門家に、早い段階で相談できる
- 権利関係が整理された状態で買い手に説明でき、交渉がスムーズになりやすい
- 共有者への連絡・承諾取得を早めに始められる
- 建物がまだ維持できる状態のうちに、判断材料を揃えられる
七回忌以降のタイミングで売却を考えるデメリット
- 私道の共有者が多い場合、承諾取得に時間がかかることがある
- 通常の不動産会社では取り扱いが難しく、相談先が限られる場合がある
- 権利関係の調査に、司法書士等への費用がかかることがある
- 共有者と連絡が取れない場合、対応がさらに長引くことがある
今後の選択肢
「私道が絡んでいても、進められる方法はあるはず」
私道のみに接する実家についても、選べる道はいくつかあります。
- 司法書士や土地家屋調査士に、私道の権利関係を確認してもらう
- 私道が絡む物件の取り扱い実績がある不動産会社に相談する
- 私道の共有者へ、通行・掘削承諾についての意向を確認しておく
- まずは現状のままでの査定額を確認し、判断材料にする
中でも私道の権利関係を早めに確認しておくことは、後の手続きをスムーズにする最も効果的な一歩です。権利関係さえ明確になれば、査定や売却の話は通常の物件と大きく変わらずに進められる場合も多くあります。
お住まいの地域によっては、都道府県別の相談窓口も参考になります。（茨城県の空き家売却相談窓口など）
今後の具体的なアクション
「まずは私道の状態がどうなっているのか、確認したい」
私道のみの実家について、次の法要までにできることがあります。
- 登記簿や公図で、私道部分の所有・共有状況を確認する
- 私道の共有者が特定できるか、司法書士等に相談する
- 私道物件の取り扱い実績がある業者に査定を依頼する
- 通行・掘削承諾に関する書類が残っていないか確認する
- 一人で抱え込まず、早めに専門家へ相談する
借地権・底地
地主との交渉をスキップして、そのまま売却可能です。
借地権（家だけ）や底地（土地だけ）は一般売却が非常に困難ですが、専門業者であれば地主との面倒な話し合いをすべて代行し、現状のまま買い取れます。
- 専門業者が地主（または借地人）と直接交渉し、権利を一つにまとめて価値を高められる
- 本来必要な「名義書換承諾料」や「建て替え承諾料」の調整もすべて業者が負担・解決
- 地主との人間関係が冷え切っている・連絡が取れない状態でも、現状のまま決済可能
- 第三者への売却には地主の承諾が必須。無断譲渡すると契約解除される
- 一般的な仲介会社は地主交渉を嫌がり、相談しても断られるケースが非常に多い
- 建物の老朽化で放置すると、地主から高額な「更地返還・解体費用」を迫られる恐れも
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実家のことは、これからも節目ごとに向き合うことになります
一周忌が終わっても、実家の問題がなくなるわけではありません。多くの方が、次のような節目でまた実家のことを考えることになります。
法要以外にも、こんな機会に実家のことを思い出す方が多いようです
建物の状態や権利関係など、ここで触れきれなかった悩みについては、
あなたの状況から探すのページでも詳しく整理しています。
まとめ
「権利関係さえ整理できれば、道は開ける」
私道のみに接する実家は、権利関係の確認が売却の第一歩になります。七回忌以降で結論を出す必要はありませんが、専門家に相談し、私道の状況を整理しておくことが、次の判断につながる一歩になります。動くなら、今日が一番損の少ない日です。
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同じような状況の方が、どんな基準で相談先を選んでいるか。放置するリスクと合わせて整理したページです。
