ニュースやSNSで「相続登記が義務化された」という話を見聞きして、実家の名義がまだ変わっていないことを思い出した方もいるのではないでしょうか。制度の変更は、実家について考え直す一つのきっかけになります。今回は、相続登記の義務化を機に、相続未登記の実家をどう見極め、どう判断していくかを、データを交えてお伝えします。
「今すぐ手続きしなければ」と焦る必要はありません。まずは、自分の実家の場合、いつまでに何をすべきなのかを正確に確認するところから始めても十分です。
相続登記の義務化を知り、実家の名義を思い出すとき
「義務化されたって聞いたけど、うちの実家はどうなるんだろう」
2024年4月から相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から一定期間内に登記申請をすることが求められるようになりました。これまで名義変更を後回しにしてきた方にとって、この制度変更は、実家について改めて向き合う自然なきっかけになります。
制度が変わったからといって、すぐに何か罰則が科されるわけではありません。まずは、自分のケースが義務化の対象になるのか、期限はいつなのかを、正確に確認することが最初の一歩です。
他の人はどうしているか
「義務化を機に手続きした人が、実際にたくさんいるんだと分かった」
国土交通省の調査で、相続などで取得した空き家の登記・名義変更の状況をたずねた結果です。
| 登記・名義変更の状況 | 割合 |
|---|---|
| 名義変更を行った | 61.8% |
| 新たに不動産登記を行った | 16.2% |
| いずれも行っていない | 13.5% |
| わからない（覚えていない） | 4.7% |
※出典：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」結果のポイント
名義変更・登記をしなかった理由としては、「登記や名義変更しなくても困らなかった」が54.1%と最も多く挙げられています。義務化以前は、この「困らなかった」という感覚のまま放置できていましたが、制度が変わったことで状況は変化しています。
似たケースとして、相続未登記のままだった実家をどう手放したかをまとめた事例（【築30年・二次相続】小田原市の空き家を売るには？売却相場・補助金・手放し方を解説）も、判断の参考になります。
こうした事例では、義務化のニュースをきっかけに、まず司法書士へ現状の確認だけを依頼していたことが目立ちます。売る・売らないを決める前に、自分のケースが義務化の対象になるかどうかを知ることが、最初の一歩になっているようです。
相続未登記のまま放置するリスク
「義務化されたと聞いても、具体的に何が変わったのか正直よく分からない」
2024年4月の法律改正により、不動産の取得を知ってから3年以内に相続登記をしないと、正当な理由がない場合に10万円以下の過料の対象となる可能性があります。また、相続未登記のままでは、原則として売却はできません。
放置している間に名義人の他の相続人が増えたり、次の相続が発生したりすると、権利関係はさらに複雑になっていきます。「知らなかった」では済まされない制度に変わりつつあるという点は、これまでと大きく異なる部分です。ただし、義務化の詳細な適用条件（過去の相続がいつから対象になるか、正当な理由の範囲など）は個別の事情によって異なるため、正確なところは司法書士に確認することをおすすめします。
相続登記の義務化を機に売却を考えるメリット・デメリット
「制度が変わった今こそ、ちゃんと向き合いたい」
相続登記の義務化を機に売却を考えるメリット
- 義務化という分かりやすいきっかけがあり、行動を起こす後押しになる
- 登記と同時に査定を進めれば、名義変更後の判断がスムーズになる
- 過料の対象になる前に対応できれば、余計な負担を避けられる
- 司法書士に相談することで、自分のケースの正確な期限が分かる
相続登記の義務化を機に売却を考えるデメリット
- 共有者がいる場合、名義変更の手続きに全員の関与が必要になる
- 登記費用や必要書類の準備に、想定より時間がかかる場合がある
- 義務化への焦りから、十分な比較検討をせずに判断してしまうことがある
- 制度の詳細を誤解したまま進めると、後で認識のズレが生じることがある
今後の選択肢
「まず何から手をつければいいのか、正確に知りたい」
相続未登記の実家について、当事者として選べる道はいくつかあります。
- 司法書士に相談し、自分のケースが義務化の対象になるか確認する
- 名義変更の手続きを進めながら、並行して査定を依頼する
- 共有者がいる場合は、早めに連絡を取り、方針を共有する
- 名義変更後、そのまま保有するか売却するかを改めて検討する
「まず司法書士に確認する」というステップは、費用も時間もかけずに始められる一歩です。多くの司法書士事務所が初回相談を受け付けており、自分のケースの期限や必要書類を早い段階で把握できます。
お住まいの地域によっては、都道府県別の相談窓口も参考になります。（群馬県の空き家売却相談窓口など）
今後の具体的なアクション
「まずは自分のケースが対象なのか、確認したい」
相続未登記の実家について、今からできることがあります。
- 司法書士に、自分のケースが義務化の対象になるか相談する
- 相続人が誰か、現在の状況を整理しておく
- 必要書類（戸籍謄本、遺産分割協議書等）の有無を確認する
- 名義変更と並行して、査定額を確認しておく
- 一人で抱え込まず、早めに専門家へ相談する
相続登記未了
名義が故人のままでも、事前の自己負担なしでそのまま売却・手続きできます。
売却の「決済」と同時に相続登記を行うプロの手法（同時決済）を適用するため、売主様が事前に面倒な戸籍集めをしたり、高額な報酬を司法書士に先払いする必要はありません。
- 専門買取業者が専属の司法書士を速やかに手配し、売買契約の裏側で相続名義の書き換え手続きを並行して組み立てるため
- 登記に必要な「遺産分割協議書」の作成や親族間の書面やり取りも、業者のアドバイスのもとでスムーズに進められるため
- 本来先払いが必要な登録免許税や司法書士報酬などの諸費用を、売却代金（手元に入るお金）から相殺・精算できるため
- 2024年4月からの法律改正により、取得を知ってから3年以内に登記しないと10万円以下の過料（罰則）対象に
- 一般の不動産仲介会社は、相続登記が完全に完了して個人の名義になるまで売り出すことすらしてくれない
- 放置して次の相続が発生すると、いざ売ろうとした時に「見知らぬ親族のハンコ」が必要になり売却不能に陥る
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実家のことは、これからも節目ごとに向き合うことになります
一周忌が終わっても、実家の問題がなくなるわけではありません。多くの方が、次のような節目でまた実家のことを考えることになります。
法要以外にも、こんな機会に実家のことを思い出す方が多いようです
建物の状態や権利関係など、ここで触れきれなかった悩みについては、
あなたの状況から探すのページでも詳しく整理しています。
まとめ
「制度が変わった今が、確認するのにちょうどいいタイミング」
相続登記の義務化は、相続未登記のまま放置してきた実家について考え直す、分かりやすいきっかけです。今日結論を出す必要はありませんが、まず司法書士に確認し、自分のケースの期限と対応方法を把握しておくことが、次の判断につながる一歩になります。動くなら、今日が一番損の少ない日です。
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