一周忌は、法要のために親族が集まり「実家、これからどうする」という話が自然に出る、数少ない機会です。相続登記が済んでいない実家を抱えている方にとっては、名義や今後の方針をはっきりさせる最初のタイミングでもあります。
このページでは、一周忌という節目に、相続未登記の実家をどう判断していくかを、データを交えてお伝えします。
一周忌を迎えて、ふと立ち止まるとき
「そういえば、実家の名義ってどうなってるんだろう」
一周忌の法要を終え、慌ただしかった四十九日の頃より少し落ち着いて実家のことを考えられるようになった、という方は多いのではないでしょうか。
一周忌は、そうした「そういえば、あの手続きどうなっていたっけ」に気づく最初の節目かもしれません。
他の人はどうしているか
「うちだけじゃなく、みんな同じように悩んでいるのかな」
国土交通省の調査によると、相続前に何らかの対策を実施していた世帯は全体の2割強にとどまり、大半は対策なしのまま相続を迎えています。
| 相続前の対策 | 割合 |
|---|---|
| 対策あり | 23.0% |
| 対策なし | 77.0% |
対策の内容としては、以下の順に多く挙げられています。
- 被相続人との話し合い：16.7%
- その他の対策：4.3%
- 遺言の作成支援：1.8%
- 後見制度や家族信託の活用：1.3%
※出典：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」結果のポイント
「対策あり」の家庭でも、その内容の多くは特別な手続きではなく「話し合っておいた」程度のものです。一周忌のような親族が集まる機会に、まず会話をしておくこと自体が、後の手続きをスムーズにする第一歩になっているようです。
似たような状況で、築年数の古い実家をどう扱ったかをまとめた事例（【築30年・二次相続】佐世保市の空き家を売るには？）でも、相続後しばらく手つかずのまま時間が経過してから動き出したケースが紹介されています。
相続未登記を放置するリスク
「このままにしておいたら、まずいことになるのかな」
相続未登記とは、亡くなった方の名義のまま相続登記（名義変更）が済んでいない状態のことです。名義が変わっていないと、原則として売却はできません。買主側からすれば「誰が本当の所有者か分からない家」を買うことになるため、取引自体が成立しにくくなります。
同じ調査では、相続前に対策をしていなかった空き家は、対策をしていた空き家に比べて「何もせずそのまま空き家として所有され続けている」割合が約1.5倍高いという結果も出ています。
| 相続前対策あり | 相続前対策なし | |
|---|---|---|
| 空き家のまま所有 | 29.4% | 45.1% |
| 買い手を募集していた | 13.1% | 7.5% |
※出典：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」結果のポイント（相続前対策有無別の利用状況）
放置している間に名義人の他の相続人が増えたり、次の相続が発生したりすると、権利関係はさらに複雑になっていきます。当初は「自分が窓口になれば大丈夫」と思っていても、時間が経つほど関係者への連絡や合意形成に手間がかかるようになるのが実情です。
2024年からは相続登記が義務化されており、期限内の申請が求められるようになりました。ただし、義務化の詳細な適用条件や罰則の有無は個別の事情によって異なるため、正確なところは司法書士に確認することをおすすめします。
一周忌のタイミングで売却を考えるメリット・デメリット
「今、決めるべきなのか、まだ早いのか」
一周忌はまだ気持ちの整理がついていない時期でもあるため、「売る・売らない」を急いで決める必要はありません。ただ、このタイミングで一度メリット・デメリットを整理しておくと、次の節目での判断がしやすくなります。
一周忌のタイミングで売却を考えるメリット
- 親族が集まっており、合意形成の話し合いがしやすい
- 四十九日直後の慌ただしさが落ち着き、冷静に判断できる
- 早く動くほど、次の相続や関係者の増加を防ぎやすい
一周忌のタイミングで売却を考えるデメリット
- 気持ちの整理がまだついておらず、判断を急ぎたくないと感じる場合がある
- 名義変更が済んでいないと、売却までに時間がかかる
- 親族間で温度差があると、一度の話し合いではまとまらないこともある
まとめると、一周忌の時点で結論を出す必要はなく、「話し合いの機会にする」「判断材料だけ揃えておく」という関わり方でも十分です。メリットを活かしつつ、デメリットに振り回されない進め方が現実的です。
今後の選択肢
「うちの場合はどれが合っているんだろう」
名義変更が済んでいない場合でも、選べる道はいくつかあります。
| 選択肢 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| そのまま住む・管理を続ける | 将来的な利用意向がある、または他の相続人と協議中 | 管理コストと劣化は待ってくれない |
| 名義変更を進めた上で活用（賃貸・売却） | 利用予定がなく、資産として活かしたい | 名義変更に時間がかかる分、早めの着手が有利 |
| 名義変更と並行して査定・相談だけ先に進める | 方針がまだ決まらず、判断材料が欲しい | 査定額を知ってから登記を進める順番でも問題ない |
この中で見落とされがちなのが、3つ目の「査定・相談を先に進める」という選択肢です。名義変更が終わってから動き出そうとすると、その間も家は古くなり、資産価値は下がり続けます。逆に、今の家がいくらで売れそうかを先に把握しておけば、「名義変更してでも売る価値があるか」を判断しやすくなります。
お住まいの地域によっては、地域特有の相談窓口が用意されている場合もあります。（佐賀県の空き家売却相談窓口など、都道府県別の窓口情報も参考にしてみてください。）
今後の具体的なアクション
「何から手をつければいいんだろう」
方針が決まっていなくても、一周忌のタイミングでできることはあります。まずは以下を一つずつ確認してみてください。
相続登記未了
名義が故人のままでも、事前の自己負担なしでそのまま売却・手続きできます。
売却の「決済」と同時に相続登記を行うプロの手法（同時決済）を適用するため、売主様が事前に面倒な戸籍集めをしたり、高額な報酬を司法書士に先払いする必要はありません。
- 専門買取業者が専属の司法書士を速やかに手配し、売買契約の裏側で相続名義の書き換え手続きを並行して組み立てるため
- 登記に必要な「遺産分割協議書」の作成や親族間の書面やり取りも、業者のアドバイスのもとでスムーズに進められるため
- 本来先払いが必要な登録免許税や司法書士報酬などの諸費用を、売却代金（手元に入るお金）から相殺・精算できるため
- 2024年4月からの法律改正により、取得を知ってから3年以内に登記しないと10万円以下の過料（罰則）対象に
- 一般の不動産仲介会社は、相続登記が完全に完了して個人の名義になるまで売り出すことすらしてくれない
- 放置して次の相続が発生すると、いざ売ろうとした時に「見知らぬ親族のハンコ」が必要になり売却不能に陥る
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まとめると、名義変更・査定・親族との共有は、それぞれ独立して同時並行で進められます。どれか一つを終えてから次に進む必要はなく、今できることから着手するのが、次の節目を迎えるまでの負担を減らす一番の近道です。
実家のことは、これからも節目ごとに向き合うことになります
一周忌が終わっても、実家の問題がなくなるわけではありません。多くの方が、次のような節目でまた実家のことを考えることになります。
法要以外にも、こんな機会に実家のことを思い出す方が多いようです
建物の状態や権利関係など、ここで触れきれなかった悩みについては、
あなたの状況から探すのページでも詳しく整理しています。
まとめ
「とりあえず、今の価値だけでも知っておこうかな」
一周忌が終わり、次に親族が集まるのは三回忌かもしれません。その間にも、家は誰も住まないまま古くなり、相続登記の手続きは先延ばしにするほど関係者が増えて複雑になっていきます。データが示す通り、「話し合わずに放置する」ことは、その後の長期空き家化につながりやすい選択です。
名義変更が終わっていなくても、今の実家がどれくらいの価値を持つのかを知ることはできます。一周忌という節目に、まずは現状を把握することから始めてみませんか。動くなら、今日が一番損の少ない日です。
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同じような状況の方が、どんな基準で相談先を選んでいるか。放置するリスクと合わせて整理したページです。
