お彼岸で実家のお墓参りをしたついでに敷地を見回してみたら、隣の家との境界がどこにあるのか、はっきり分からないことに気づいた方もいるのではないでしょうか。未接道の実家は、こうした境界の問題と切り離せないことが多くあります。今回は、お彼岸という節目に、未接道の実家を当事者としてどう見極め、どう判断していくかを、データを交えてお伝えします。
境界の問題をすべて自分一人で解決する必要はありません。まずは、専門家に頼めば何が分かるのかを知るところから始めても十分です。
お彼岸に、実家の境界の曖昧さに気づくとき
「境界がどこか、正直よく分かっていない」
未接道とは、建築基準法上の道路に十分に接していない土地のことです。長年住んでいた実家でも、境界が正式に確定していないまま代が替わっている、というケースは珍しくありません。お彼岸で敷地をゆっくり見て回れる機会は、こうした問題に気づく数少ないタイミングでもあります。
当事者として実家を管理していく立場にある以上、境界の問題は避けて通れないテーマです。ただ、今すぐすべてを解決する必要はなく、まずは現状を正確に把握することが最初の一歩になります。
例えば、隣家との境界について「昔からこのあたりだったはず」という記憶だけで済ませてきた場合、いざ測量してみると認識と違う位置に境界が確定することもあります。思い込みのまま進めるより、専門家の測量結果を基準にする方が、後々のトラブルを防げます。
他の人はどうしているか
「境界が曖昧な実家を、それでも手放せた人がいるんだ」
国土交通省の調査で、空き家の賃貸・売却を考えるうえでの課題をたずねた結果です（複数回答）。
| 賃貸・売却を考えるうえでの課題 | 割合 |
|---|---|
| 住宅の傷み | 約41% |
| 借り手・買い手の少なさ | 約38% |
※出典：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」結果のポイント
「借り手・買い手の少なさ」を課題に挙げる所有者は約4割にのぼり、未接道のような条件面の制約がある物件では、この課題がより強く表れやすいと考えられます。
似たケースとして、条件の難しい実家をどう手放したかをまとめた事例（【築40年・老朽化】上田市の空き家を売るには？売却相場・補助金・手放し方を解説）も、判断の参考になります。
こうした事例では、売却を決める前の段階で、土地家屋調査士に境界確認だけを先に依頼していたことが目立ちます。売る・売らないを決める前に、まず「境界がどうなっているか」を知っておくことが、判断材料として役立っているようです。
未接道をこのまま放置するリスク
「そのうち誰かが確認するだろうと、後回しにしていた」
境界が未確定のまま放置すると、いざ売却を考えた際に、隣地所有者との立ち会いや測量からやり直す必要があり、想定より時間がかかることがあります。隣地所有者に相続が発生し世代が替わると、境界の経緯を知る人がいなくなり、確定作業自体が難しくなる可能性もあります。
境界の問題は、放置すればするほど関係者の記憶が薄れ、解決の難易度が上がっていきます。当事者として今できることは、まず現状を確認し、専門家の見立てを聞いておくことです。
境界確定には測量費用がかかりますが、売却時に慌てて対応するより、余裕を持って進めた方が、結果的に業者との交渉もしやすくなります。費用の目安は土地の広さや隣接件数によって変わるため、まずは見積もりを取ってみることをおすすめします。
お彼岸のタイミングで売却を考えるメリット・デメリット
「境界のことも含めて、そろそろちゃんと向き合いたい」
お彼岸のタイミングで売却を考えるメリット
- お墓参りのついでに敷地全体を確認でき、効率よく現状把握ができる
- 土地家屋調査士に、境界確認だけでも先に相談できる
- 隣地所有者がまだ特定できるうちに、関係を確認できる
- 建物がまだ維持できる状態のうちに、判断材料を揃えられる
お彼岸のタイミングで売却を考えるデメリット
- 境界確定には時間がかかり、その日のうちには完結しない
- 隣地所有者との調整が必要になり、一人だけでは進められない場面もある
- 測量費用など、想定していなかった費用が発生する場合がある
- お彼岸の短い滞在時間では、専門家との立ち会いまでは難しいこともある
今後の選択肢
「一人で抱え込まずに進められる方法があるなら知りたい」
未接道の実家について、当事者として選べる道はいくつかあります。
- 土地家屋調査士に、まず境界確認だけを依頼してみる
- 未接道物件の取り扱い実績がある不動産会社に相談する
- 隣地所有者への挨拶や意向確認を、無理のない範囲で行う
- まずは現状のままでの査定額を確認し、判断材料にする
お住まいの地域によっては、都道府県別の相談窓口も参考になります。（宮崎県の空き家売却相談窓口など）
今後の具体的なアクション
「まずは今の境界の状態を、正確に把握したい」
未接道の実家について、次の法要までにできることがあります。
- 登記簿・公図を確認し、境界の確定状況を把握する
- 土地家屋調査士に、境界確認の初期相談をしておく
- 隣地所有者が誰か、現在の状況を確認しておく
- 未接道物件の査定に対応できる業者を調べておく
- 一人で抱え込まず、早めに専門家へ相談する
境界未確定
境界が未確定のままでも売却できる方法はあります。
通常の仲介では測量（確定測量）を求められますが、専門業者への「現状買取」であれば、測量なしでそのまま売却・早期現金化が可能です。
- 訳あり物件の専門買取業者なら、境界未確定のリスクを織り込んで丸ごと買い取れる
- 特約（公簿売買・境界非明示）を結ぶことで、売却後のトラブルや責任を免除できる
- 隣人との関係が悪く話し合いができない状態でも、第三者（業者）がそのまま引き取る
- 無理に自分で隣人と交渉すると、こじれて絶縁状態になる恐れがある
- 一般的な不動産仲介では、売却直前で「測量不調」となり破談になるケースが多い
- 売買契約時に「境界非明示」の特約を入れないと、後から損害賠償を請求されるリスクが残る
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実家のことは、これからも節目ごとに向き合うことになります
一周忌が終わっても、実家の問題がなくなるわけではありません。多くの方が、次のような節目でまた実家のことを考えることになります。
法要以外にも、こんな機会に実家のことを思い出す方が多いようです
建物の状態や権利関係など、ここで触れきれなかった悩みについては、
あなたの状況から探すのページでも詳しく整理しています。
まとめ
「境界を知ることが、次の判断への近道」
未接道の実家は、境界を確認するところから判断が始まります。お彼岸で結論を出す必要はありませんが、専門家に相談し、現状を整理しておくことが、次の判断につながる一歩になります。動くなら、今日が一番損の少ない日です。
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同じような状況の方が、どんな基準で相談先を選んでいるか。放置するリスクと合わせて整理したページです。
