お彼岸で実家のお墓参りをしたついでに敷地を見回してみたら、隣の家との境界がどこにあるのか、はっきり分からないことに気づいた方もいるのではないでしょうか。未接道の実家は、こうした境界の問題と切り離せないことが多くあります。今回は、お彼岸という節目に、未接道の実家を当事者としてどう見極め、どう判断していくかを、データを交えてお伝えします。

境界の問題をすべて自分一人で解決する必要はありません。まずは、専門家に頼めば何が分かるのかを知るところから始めても十分です。

お彼岸に、実家の境界の曖昧さに気づくとき

「境界がどこか、正直よく分かっていない」

未接道とは、建築基準法上の道路に十分に接していない土地のことです。長年住んでいた実家でも、境界が正式に確定していないまま代が替わっている、というケースは珍しくありません。お彼岸で敷地をゆっくり見て回れる機会は、こうした問題に気づく数少ないタイミングでもあります。

当事者として実家を管理していく立場にある以上、境界の問題は避けて通れないテーマです。ただ、今すぐすべてを解決する必要はなく、まずは現状を正確に把握することが最初の一歩になります。

例えば、隣家との境界について「昔からこのあたりだったはず」という記憶だけで済ませてきた場合、いざ測量してみると認識と違う位置に境界が確定することもあります。思い込みのまま進めるより、専門家の測量結果を基準にする方が、後々のトラブルを防げます。

他の人はどうしているか

「境界が曖昧な実家を、それでも手放せた人がいるんだ」

国土交通省の調査で、空き家の賃貸・売却を考えるうえでの課題をたずねた結果です（複数回答）。

※出典：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」結果のポイント

「借り手・買い手の少なさ」を課題に挙げる所有者は約4割にのぼり、未接道のような条件面の制約がある物件では、この課題がより強く表れやすいと考えられます。

似たケースとして、条件の難しい実家をどう手放したかをまとめた事例（【築40年・老朽化】上田市の空き家を売るには？売却相場・補助金・手放し方を解説）も、判断の参考になります。

こうした事例では、売却を決める前の段階で、土地家屋調査士に境界確認だけを先に依頼していたことが目立ちます。売る・売らないを決める前に、まず「境界がどうなっているか」を知っておくことが、判断材料として役立っているようです。

未接道をこのまま放置するリスク

「そのうち誰かが確認するだろうと、後回しにしていた」

境界が未確定のまま放置すると、いざ売却を考えた際に、隣地所有者との立ち会いや測量からやり直す必要があり、想定より時間がかかることがあります。隣地所有者に相続が発生し世代が替わると、境界の経緯を知る人がいなくなり、確定作業自体が難しくなる可能性もあります。

境界の問題は、放置すればするほど関係者の記憶が薄れ、解決の難易度が上がっていきます。当事者として今できることは、まず現状を確認し、専門家の見立てを聞いておくことです。

境界確定には測量費用がかかりますが、売却時に慌てて対応するより、余裕を持って進めた方が、結果的に業者との交渉もしやすくなります。費用の目安は土地の広さや隣接件数によって変わるため、まずは見積もりを取ってみることをおすすめします。

お彼岸のタイミングで売却を考えるメリット・デメリット

「境界のことも含めて、そろそろちゃんと向き合いたい」

お彼岸のタイミングで売却を考えるメリット

お彼岸のタイミングで売却を考えるデメリット

今後の選択肢

「一人で抱え込まずに進められる方法があるなら知りたい」

未接道の実家について、当事者として選べる道はいくつかあります。

お住まいの地域によっては、都道府県別の相談窓口も参考になります。（宮崎県の空き家売却相談窓口など）

今後の具体的なアクション

「まずは今の境界の状態を、正確に把握したい」

未接道の実家について、次の法要までにできることがあります。

• 境界未確定
• 現状のまま売却2

境界未確定

結論

境界が未確定のままでも売却できる方法はあります。

通常の仲介では測量（確定測量）を求められますが、専門業者への「現状買取」であれば、測量なしでそのまま売却・早期現金化が可能です。

境界未確定でも売却できる理由

• 訳あり物件の専門買取業者なら、境界未確定のリスクを織り込んで丸ごと買い取れる
• 特約（公簿売買・境界非明示）を結ぶことで、売却後のトラブルや責任を免除できる
• 隣人との関係が悪く話し合いができない状態でも、第三者（業者）がそのまま引き取る

解決までのステップ

①

手元にある図面（地積測量図など）を確認する

過去に測量された古い図面や、大まかな境界の目安があるか確認。

②

隣地とのトラブル（塀の越境など）がないか整理する

建物や木、塀がはみ出しているといった現状の問題点を把握。

③

「測量して仲介」か「そのまま買取」かを比較する

数十万円の測量費をかけて一般売却するか、費用ゼロで業者に売るか。

④

境界未確定の取扱実績が豊富なプロに相談する

隣人交渉や複雑な権利処理に慣れた専門業者に丸投げするのが一番確実。

注意したいポイント

• 無理に自分で隣人と交渉すると、こじれて絶縁状態になる恐れがある
• 一般的な不動産仲介では、売却直前で「測量不調」となり破談になるケースが多い
• 売買契約時に「境界非明示」の特約を入れないと、後から損害賠償を請求されるリスクが残る

※測量には隣人全員の立ち会いと実印が必要なため、1人でも拒否されると確定できません。

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現状のまま売却

結論

片付け不要、そのままで買取可能です。

ゴミ、不用品、残置物、ボロボロの雨漏り物件でも問題ありません。買取業者はそれらを全て「コスト」として計算し、現状のまま買い取ります。あなたが片付ける必要は一切ありません。

現状売却が可能な理由

• 業者は自社のネットワークで、不用品を一括安価に処分できるルートを持っているため
• 「リノベーション」「解体」「土地分割」など、買取後の出口戦略が確定しているため
• 手間をかけることで物件価格を上げるよりも、早く買い取って次へ進むのがビジネスモデルだから

解決までのステップ

①

物件内の貴重品だけ回収する

権利証、印鑑、写真、思い出の品だけ取り出せばOK。

②

専門の買取業者に内覧を依頼

「片付けなしの現状買い取り」が可能かを確認する。

③

査定額に納得できれば契約を結ぶ

「残置物撤去費用」が査定に含まれているか確認。

④

鍵を渡して売却完了

残りの荷物はすべて業者が引き受け、処分してくれる。

注意したいポイント

• 仲介業者に相談すると「片付けてからでないと売れない」と断られるケースが多いため、最初から「買取」を検討する
• 遺品整理を先に行ってしまうと、余計な費用と労力をかけるだけで売却価格に反映されないことが多い
• 現状のまま売る契約では「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を免責にするのが基本

※「捨てる」ことにお金をかける必要はありません。「そのまま買い取ってくれる業者」を見つけるのが一番の正解です。

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まとめ

「境界を知ることが、次の判断への近道」

未接道の実家は、境界を確認するところから判断が始まります。お彼岸で結論を出す必要はありませんが、専門家に相談し、現状を整理しておくことが、次の判断につながる一歩になります。動くなら、今日が一番損の少ない日です。